Что такое пай и как его оформить
Земельный пай — это доля на участке, которую получали в результате приватизации в 1990-х годах. Пай закрепляет право собственности на часть общей земли, но не на конкретный участок.
Пай считается недвижимым имуществом, с которым можно проводить юридические сделки: выделить в натуре, сдавать в аренду, передавать по наследству или продавать. Но без официального оформления пай остаётся только теоретическим правом. Это ограничивает возможности: вы не сможете его продать или использовать в коммерческих целях.
Иван Иванович, бывший работник совхоза, получил земельный пай в 1993 году, но никогда его не оформлял. Теперь он хочет продать его соседу-фермеру. Без регистрации участка в ЕГРН Иван Иванович не сможет заключить сделку, так как у него нет документов, подтверждающих право собственности.
Чтобы оформить земельный пай в Росреестре, нужно подготовить такие документы:
- Кадастровый паспорт участка. Этот документ подтверждает характеристики земли: площадь, назначение и кадастровую стоимость.
- Выписку из реестра участников коллективной собственности. Она подтверждает право на долю в общем земельном участке.
- Заявление на регистрацию права собственности. Его можно подать в МФЦ, на «Госуслугах».
Иногда могут понадобиться дополнительные документы: свидетельство о праве на наследство, если пай передавался по наследству, и протокол собрания собственников земли, если пай выделяется на основании коллективного решения.
- Регистрация в Росреестре занимает от 7 до 10 рабочих дней.
- Государственная пошлина за регистрацию права собственности — 2 тыс. рублей для физических лиц.
- Если нужно межевание, услуги кадастрового инженера обойдутся в среднем от 10 тыс. до 20 тыс. рублей в зависимости от региона.
Как выделить земельный пай в натуре
Выделение земельного пая в натуре — это перевод доли на общем участке в конкретный участок с точными границами. По закону это нужно, чтобы использовать землю в личных целях, сдавать в аренду или продать.
Есть два способа выделить пай — через решение общего собрания или с помощью кадастрового инженера:
1. По решению общего собрания. Земельный пай можно выделить через согласование с другими пайщиками. Этот способ подойдёт, если все владельцы готовы сотрудничать. На общем собрании согласованный участок выделяют с учётом его границ и площади, равной доле, которая соответствует правам пайщика на землю.
Решение собрания фиксируют в протоколе, который нужен, чтобы оформить документы. Протокол общего собрания можно заверить у нотариуса, например, если договориться было сложно и есть риск, что кто-то захочет оспорить решение. На основе протокола получится подготовить кадастровый паспорт на выделенный участок и зарегистрировать право собственности в Росреестре.
|
Преимущества способа |
Недостатки способа |
|
|
2. С помощью кадастрового инженера. Если договориться с пайщиками сложно, можно обратиться к кадастровому инженеру. Специалист проведёт межевание участка и поможет зарегистрировать право на выделенный пай.
Результаты межевания передают другим пайщикам для согласования. Если они не возражают в установленные законом 30 дней, границы считаются утверждёнными. Кадастровый инженер оформляет техническую документацию, затем готовый участок зарегистрируют в Росреестре как вашу собственность.
|
Преимущества способа |
Недостатки способа |
|
|
Как распоряжаться паем
Земельный пай — это актив, который можно использовать разными способами: сдавать в аренду, передавать по наследству или выращивать на нём овощи.
Разберём каждый из вариантов подробнее:
- Сдавать в аренду — самый распространённый способ распоряжения паем. Чаще всего пайщики сдают землю сельхозпредприятиям, что приносит стабильный пассивный доход. Для сдачи пая заключают письменный договор с арендатором. В нём прописывают срок аренды, размер оплаты и порядок расчётов. Оплата может быть как денежной, так и натуральной, например зерном или другой продукцией.
- Использовать для личного хозяйства. После выделения земли в натуре её можно использовать для любых целей, разрешённых законодательством. Например, разводить кур, выращивать помидоры или даже построить дом, если у участка подходящая категория.
Посмотреть категорию земли и вид разрешённого использования можно в выписке из ЕГРН. Например, на участках для садоводства можно построить дом и зарегистрировать его как жилую недвижимость, а для сельскохозяйственного назначения — только теплицу или амбар.
- Передавать по наследству. Земельный пай можно передать по наследству, как любое другое имущество. Если вы хотите, чтобы пай достался определённому человеку, нужно указать это в завещании. Наследники должны обратиться к нотариусу, чтобы вступить в права на пай.
Как продать земельный пай
Продажа пая — это юридическая сделка, в которой важно правильно оформить документы и учесть права других пайщиков.
Этап 1. Подготовка документов. Для продажи пая нужно подготовить выписку из ЕГРН и уведомить других пайщиков. Согласно закону, преимущественное право покупки имеют совладельцы и местная администрация, поэтому нужно отправить им официальное письмо с предложением купить пай. Если этого не сделать, любой пайщик может оспорить сделку.
Этап 2. Заключение сделки. После получения отказов от совладельцев или через 30 дней без ответа можно приступать к сделке. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи и регистрируют сделку в Росреестре. После проверки право собственности переходит к покупателю.
Этап 3. Заплатить налог. Доход от продажи пая облагается НДФЛ 13%, если он находился в собственности менее 5 лет. Если владеете паем больше 5 лет, налог платить не нужно.
Если пай не выделен в натуре, его можно продать только как долю в общей собственности. Покупатель приобретает долю, а не конкретный участок. Это означает, что он получает право на часть земли, но без точных границ. Такой пай сложнее продать, и стоить он будет, скорее всего, дешевле, так как круг покупателей ограничен: многие предпочитают выделенные участки.
Как формируется цена участка
Цена пая складывается из нескольких факторов: кадастровой стоимости, рыночных условий, состояния земли и её расположения.
Кадастровая стоимость — это базовая оценка, которую устанавливает государство. Она зависит от назначения земли, её площади и региона. Например, для сельхозугодий кадастровая стоимость обычно ниже, чем для участков под строительство. Если кадастровая стоимость устарела, её можно пересмотреть — обратиться в Росреестр или провести независимую оценку.
Рыночные условия. На цену влияют спрос и предложение на землю в регионе. В областях с развитой инфраструктурой земля стоит дороже. Если участок находится в аграрно развитом районе, его рыночная стоимость также может превышать кадастровую.
Состояние земли. Качество почвы и ухоженность участка также влияют на цену. Земля, на которой можно выращивать сельскохозяйственные культуры, стоит дороже. Участок с обработанными полями продаётся быстрее и дороже, чем заброшенная земля, даже если они находятся в одном регионе.
Наличие инфраструктуры. Развитие коммуникаций и транспортная доступность влияют на привлекательность участка. Участки рядом с асфальтированными дорогами стоят дороже, чем удалённые территории. Электричество, водоснабжение и другие удобства также увеличивают рыночную стоимость.
Если вы хотите установить справедливую цену, обратитесь к независимому оценщику. Он проанализирует кадастровую стоимость, рыночные условия, инфраструктуру и состояние земли и поможет определить реальную стоимость участка.
Чек-лист: как оформить и как продать земельный пай
- Найдите документы: кадастровый паспорт, выписку из реестра участников коллективной собственности.
- Выделите пай в натуре.
- Зарегистрируйте участок в ЕГРН.
- Оцените стоимость пая.
- Найдите покупателя.
- Подготовьте договор купли-продажи.
- Уведомите других пайщиков и местные власти о продаже.
- Дождитесь их ответа или окончания 30-дневного срока.
- Зарегистрируйте сделку в Росреестре.
- Уплатите налог, если необходимо.
