С момента начала программы реновации прошло более 2,5 лет. К настоящему моменту определено 345 стартовых площадок, уже ведется строительство 120 домов, а 46 “стартовых” корпусов уже ввели в эксплуатацию. Жители 70 домов в семи округах столицы уже переезжают в новые квартиры. Кроме того, по 111 новым домам под переселение жителей пятиэтажек выданы разрешения на строительство, около половины из них будут возводить в ВАО (16%), ЮЗАО (15%) и СВАО (14%), где уже активно идет переселение.

Аналитики компании ЦИАН определили особенности влияния программы реновации на характеристики развития вторичного рынка недвижимости Москвы за последние 12 месяцев.

Относительно августа 2018 года объем предложения в домах из списка под реновацию вырос на 43% (440 новых объявлений год назад против 630).

Цены предложения в реновационных домах за последние 12 месяцев увеличились на 10% и составили 189,4 тыс. руб./кв. м, в остальных домах рост составил 6%.

Цена квадратного метра в стартовых домах заметно выше, чем на сопоставимые лоты в соседних домах (в среднем продавцы выводят эти квартиры на 16% дороже аналогов).

Средний срок экспозиции в домах под реновацию ниже (50 дней), чем по рынку в целом (60 дней), но разрыв сокращается.

На арендном рынке не наблюдается заметных изменений в связи с реализацией программы реновации: доля предложения в пятиэтажках не меняется (9% — как год назад, так и сейчас), ставки выросли, примерно также как и рынок в целом (+4-5% за год).

Однокомнатные квартиры в стартовых домах собственники сдают в среднем за 38,3 тыс./мес., тогда как в сопоставимых по качеству соседних домах арендная ставка держится на уровне 35 тыс./мес (т.е. премия за качество ниже, чем для продажи, и составляет +8%).

За последние 12 месяцев собственники квартир в реновационных домах стали активнее выводить свои квартиры в реализацию. Доля объявлений в домах, попавших в программу реновации, выросла на 1 процентный пункт и составила 3,7%. До начала обсуждения программы на эти дома приходилось 7-8% от числа объявлений (что примерно соответствует их доле в городской застройке). За последний месяц на вторичный рынок Москвы собственники вывели около 630 лотов в домах под снос, т.о. по отношению к аналогичному периоду прошлого года этот показатель вырос на 43% (тогда как в целом по столичному рынку объем предложения увеличился только на 2%). 

Заметный рост начался с мая 2019 года, ранее на рынок выходило в среднем около 400-450 лотов ежемесячно в пятиэтажках из «реновационного» списка. Увеличение количества объявлений наблюдается почти во всех округах, исключениями стали ЗелАО (-50%), НАО (-43%), ТАО (0%), где число домов под снос невелико. Лидерами по объему предложения по итогам августа 2019 года стали: ВАО (131 лот), ЮВАО (102 лота) и ЗАО (77 лотов).

Табл.1: Новые объявления, выведенные в продажу в домах под реновацию на вторичном рынке Москвы по итогам августа 2019 года.

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Цены в домах из списка под реновацию продолжают расти. Если год назад средняя цена квадратного метра жилья составляла около 172,6 тыс. руб., то сейчас – 189,4 тыс. руб. (+10% в годовом выражении). В остальных домах на вторичном рынке столицы за аналогичный период цена выросла только на 6%. С момента начала активного обсуждения программы (с зимы 2017 года) средняя цена в домах под снос выросла на 28%, а остальной рынок на 10%.

Сильнее всего выросли экспонируемые цены новых объявлений в пятиэтажках в Западном, Северо-Восточном и Восточном округах – на 17, 16 и 13% соответственно. В районах, где программа реновации идёт уже полным ходом (снос пятиэтажек, строительство новых домов), цены за 12 месяцев выросли в среднем на 13%. Наибольший рост наблюдается в районах Фили-Давыдково (+31% за год), Перово (+23% за год) и Кузьминки (+22% за год).

Табл. 2: Динамика средней цены кв. м жилья, выведенного в продажу в домах под реновацию, на вторичном рынке Москвы по итогам августа 2019 года.

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Некоторые собственники, которые уже получили квартиры в новых домах, начали выставлять их на продажу. Первые предложения появились еще в июне 2018 года. На данный момент объявления есть в 26 жилых домах в районах Бабушкинский, Бескудниковский, Можайский, Проспект Вернадского, Фили-Давыдково и Южное Медведково. Цены на жилье в стартовых домах ощутимо выше, чем в остальных домах на вторичном рынке в данных районах: 232,4 тыс. руб./кв. м против 201,1 тыс. руб./кв. м (разница 16%). Если сравнивать с ценами на квартиры в похожих домах (современные панельные дома или монолитные корпуса, соответствующие комфорт-классу), то разница немного меньше — 10%.

Срок экспозиции в домах из перечня под реновацию ниже, чем в среднем по рынку, хотя разница постепенно сокращается. Если в прошлом году лоты в пятиэтажках под снос находились в базе в среднем около 62 дней, а остальные объявления — 78 дней, то уже в этом году показатели составили 50 и 60 дней соответственно.

Программа реновации не оказывает заметного влияния на арендный рынок жилья Москвы. Доля предложений в пятиэтажках под снос за 12 месяцев не изменилась и составила 9%. Арендные ставки в домах под реновацию растут такими же темпами, как и в остальных домах — +4-5% в годовом выражении.

Собственники квартир в стартовых домах также начали выставлять их на арендный рынок. Пока таких объявлений немного (в моменте актуально около 15 лотов в 9 домах в районах Бескудниковский, Проспект Вернадского, Фили-Давыдково, Южное Медведково). Арендная ставка на такие предложения в среднем на 8% выше, чем в сопоставимых домах (38,1 тыс. рублей в месяц против 35 тыс. рублей).

Фото: Игорь Порхомовский