Столичные покупатели уходят на «вторичку» даже без господдержки

Строительная отрасль является системообразующей, поэтому в периоды снижения спроса власти в качестве мер поддержки вводят программы субсидирования. Льготная ипотека была запущена весной 2015 года после резкого роста ключевой ставки и удорожания ипотеки и завершилась в 2016-м. 

Второй раз льготная ипотека была анонсирована уже весной 2020 года, в локдаун. Перезапуск программы состоялся в апреле 2022-го из-за резкого падения спроса. Субсидирование всегда было направлено на поддержку «первички», что должно смещать покупательскую активность в сегмент новостроек. Но это происходило не всегда.

В октябре 2022 года после объявленной частичной мобилизации количество ДДУ на первичном рынке недвижимости Москвы сократилось на 39%, несмотря на господдержку. На вторичном рынке столицы количество переходов прав собственности, наоборот, выросло на 11%, даже несмотря на отсутствие помощи со стороны государства.

В 2022 году с января по октябрь на первичном рынке Москвы было заключено на 17% меньше сделок, чем за аналогичный период 2021-го. На вторичном показатель сократился на 21%. В феврале и марте на фоне роста ключевой ставки и ажиотажного спроса инвесторов из-за снижения курса рубля именно вторичный рынок показал больший рост сделок (+36%). По новостройкам количество покупок возросло менее чем на 18%.

В апреле падение спроса коснулось как вторичного рынка (–38%), так и «первички» (–44%). Готовое жилье снова показало лучшую динамику, несмотря на запущенную на тот момент льготную ипотеку. Субсидирование показало свой эффект с мая, когда на первичном рынке падение замедлилось в два раза, а на вторичном оно осталось на том же уровне. В июне–июле на первичном рынке спрос восстанавливался быстрее, чем в сегменте готового жилья. Вторичный рынок начал возвращаться к прежним показателям только после очередного снижения ключевой ставки в конце июля.

В сентябре спрос относительно майских минимумов на новостройки столицы оказался выше на 66%, на вторичном рынке — только на 44%. Но эффект перезапуска льготной ипотеки и снижения ставок самими застройщиками не смогли компенсировать октябрьское падение спроса после частичной мобилизации.

Количество ДДУ снизилось на 39%, в то время как на вторичном рынке в октябре спрос увеличился на 11%. Покупательский интерес ушел от новостроек к готовому жилью.

Динамика сделок на первичном и вторичном рынках Москвы

По данным Циан.Аналитики

Эксперты Циан.Аналитики выделяют несколько основных причин такой динамики:

1. Разница в цене

Новостройки по стоимости квадратного метра становятся все дороже в сравнении с объектами вторичного рынка. Средняя цена «квадрата» на первичном рынке Москвы — 320,1 тыс. рублей. Показатель вырос на 5% с начала года — преимущественно за счет роста цен в I квартале на фоне ажиотажного спроса. На вторичном рынке средняя стоимость 1 кв. м — 306,2 тыс. рублей, что на 0,5% больше аналогичного показателя за начало года.

До осени 2021 года в среднем стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Москвы была выше, чем на первичном. С октября 2021 года по апрель 2022-го средняя цена «квадрата» была сопоставимой, а с мая новостройки стали дороже объектов вторичного рынка, где на протяжении последних восьми месяцев цена постепенно снижается. То есть в целом покупка готового жилья может быть более выгодной.

Средняя стоимость 1 кв. м в Москве, тыс. рублей

По данным Циан.Аналитики

2. Снижение инвестиционной привлекательности новостроек

Средний рост цен с начала года на 5,5% на первичном рынке оказался минимальным за последние три года. В 2021-м за тот же период цена выросла на 27%, а в 2020 году даже с учетом локдауна — на 13%.  К тому же заработать на перепродаже стало сложнее. 

На вторичном рынке — рекордное количество объявлений о срочных продажах, причем 20% такого объема — объекты в новых домах, построенных в 2018–2021 годах. Это говорит о том, что среди продавцов немало инвесторов, которые выводят ранее вложенные средства, а не вкладывают их.

Спрос на первичном рынке недвижимости в отличие от сегмента готового жилья активно формируется инвесторами. Например, весной 2022 года 14–15% ДДУ в Москве прошло как минимум от двух сделок на одного дольщика в проекте. К осени эта доля снижалась. Сегодня она составляет 9–10%.

Общая неопределенность ведет к снижению инвестиционной активности, что малоактуально для вторичного рынка. В 2021 году доля инвестсделок (от двух ДДУ на одного покупателя) составляла 14%, в 2020 году — 16%.

3. Ипотека на вторичном рынке сопоставима по условиям с «первичкой»

На стандартных условиях ставка ипотечного кредитования от лидера по выдаче кредитов на вторичном рынке составляет от 10,4%, на первичном — значение аналогичное. То есть без использования льготной ипотеки заемщику выгоднее приобретать недвижимость на «вторичке», где цена в среднем ниже и можно заезжать после сделки, не ожидая выдачи ключей еще два–три года.

Согласно расчетам на основе статистики ЦБ РФ, после резкого роста ключевой ставки в конце февраля доля ипотечных кредитов, приходящихся на первичный рынок в Москве, была на максимальном уровне: 55% в апреле, 66% в мае и 58% в июне. Сейчас только 46% ипотечных кредитов выдается на новостройки, что соответствует уровню конца 2021 года, когда льготной ипотеки фактически не было. 

То есть при улучшении условий кредитования на вторичном рынке спрос заемщиков смещается в пользу готового жилья, даже несмотря на наличие более выгодных условий от застройщиков.

Количество ипотечных кредитов в Москве в 2020–2022 годах

Расчеты Циан по данным ЦБ РФ 

В какие моменты покупатели уходили на «вторичку» до 2022 года?

Октябрь 2022 года — это не единственный месяц, когда на «первичке» и «вторичке» наблюдалась разнонаправленная динамика по количеству сделок. Рынок готового жилья также рос при значительном падении сделок со столичными новостройками и в другие временные отрезки. Перечислим их.

В августе 2021 года на вторичном рынке недвижимости спрос вырос на 4% за месяц, а на первичном он снизился на 18%. Основной причиной стал пересмотр условий льготной ипотеки на новостройки — ставка была повышена, а лимит субсидирования снижен до 3 млн рублей, что фактически обнулило господдержку для большинства крупных городов РФ. При сопоставимых рыночных ставках часть клиентов ушла в сегмент готового жилья. 

В июле 2019 года по итогам месяца спрос на первичном рынке Москвы просел на 19%, на вторичном значение выросло на 14%. Такой эффект стал следствием внедрения эскроу-счетов. На протяжении всей первой половины 2019 года девелоперы активно стимулировали продажи за счет анонса дальнейшего удорожания квадратного метра из-за перехода на проектное финансирование. Это должно было сподвигнуть заключить сделку до 1 июля. В результате после ввода новых правил спрос на первичном рынке существенно снизился.

В июне 2018-го после ажиотажа на рынке недвижимости, который наблюдался в начале года из-за ослабления курса рубля на фоне новых санкций и ужесточения монетарной политики США, спрос на первичном рынке снизился на 7%. На вторичном рынке показатель вырос на 8%.

В апреле 2017-го спрос на новостройки снизился на 11%, а на вторичном рынке он вырос на 6%. Однако здесь роль играет смещение спроса на первичном рынке в марте 2017 года, когда интерес к новостройкам вырос на 48%, а на вторичном рынке — всего на 20%. На тот момент основной причиной ажиотажа явились ожидаемые с 1 июля 2017 года поправки в Федеральный закон № 214-ФЗ, касающиеся опыта застройщика (не менее трех лет в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м). Также появилось банковское сопровождение для контроля некоторых финансовых параметров бизнеса застройщика.

В 2015 году была запущена программа льготной ипотеки после резкого роста ключевой ставки в конце 2014 года. Но рынок не смог быстро среагировать: в марте 2015-го спрос на новостройки просел на 7%, на вторичном рынке он вырос на 22%. При увеличении ставки по ипотеке в некоторых банках до 30% годовых мало кто из клиентов был готов ждать завершения строительства, предпочитая вторичный рынок.

Таким образом, существенное падение спроса при одновременном росте сделок на вторичном рынке в прошлые годы наблюдалось при недоступной ипотеке, а также после ажиотажного спроса, вызванного законодательными изменениями и инвестиционной активностью. В 2022 году впервые при наличии более доступной ипотеки клиенты ушли на «вторичку».

В октябре 2022 года только 28% сделок на рынке недвижимости Москвы прошло с новостройками. Доля ниже фиксировалась только до середины 2016 года. При этом объем предложения сейчас в полтора раза выше.

В среднем в 2022 году доля «первички» от общего количества сделок составляла 38%, в 2021-м — 37%, 2020-м — 36%, 2019-м — 35%, 2018-м — 34%, 2017-м — 31%, 2016-м — 29%, 2015-м — 20%. 

Первичный рынок нарастил долю от общего объема продаж с 2015 года почти в два раза: с 20 до 38%, но в октябре вернулся на уровень 2016-го.

Распределение сделок на первичном и вторичном рынках Москвы

Расчеты Циан.Аналитики по данным Росреестра

«Заявление Минфина о возможном завершении льготной ипотеки в декабре 2022 года может привести к краткосрочному смещению спроса в пользу новостроек в конце года. Несмотря на то что низкая ставка по ипотеке не является определяющим критерием, на рынок выйдут те, кто планировал покупку “первички” в 2023 году, но с учетом удорожания ипотеки перенесет сделку на более ранний срок», — отмечает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

Эксперт подчеркивает, что из-за опережающего доходы роста цен на жилье в целом у новостроек становится все меньше преимуществ перед вторичным рынком. Например, еще в 2021 году столичные новостройки подорожали на 31%, а вторичное жилье — на 13%.