Об имущественном налоговом вычете

С полученных доходов граждане платят государству налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В некоторых случаях уплаченный в бюджет НДФЛ можно вернуть — в частности, когда была куплена жилая недвижимость (статья 220 Налогового кодекса РФ).

Для возврата средств используют имущественный налоговый вычет, который можно оформить на сумму покупки. А можно — и на проценты по кредиту, если объект приобретался на заёмные средства и в договоре была указана соответствующая цель кредитования.

До 2024 года ставка НДФЛ при получении вычета составляла 13%. С 1 января 2025 года налог на доходы рассчитывается по прогрессивной шкале. Всего в ней установлено пять ступеней со ставками 13–22%. Эти же ставки применяются при оформлении налогового вычета с доходов, полученных начиная с 2025 года.

О размере вычета с учётом прогрессивного налогообложения мы подробно расскажем ниже.

За покупку какого участка можно получить вычет

Налоговый вычет положен при покупке участков, которые имеют вид разрешённого использования:

• для ИЖС;

• для ведения садоводства.

Первые предназначены для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), на вторых располагаются земли садоводческих некоммерческих товариществ (СНТ) и дачных некоммерческих партнёрств (ДНП) — на этих землях тоже можно возвести жилой дом. Если у участка другой вид разрешённого использования — к примеру, для ведения огородничества, вычет получить не удастся.

Узнать категорию земельного участка можно в выписке из ЕГРН → раздел «Дополнительные характеристики».

Как выбрать
земельный участок

под свои нужды

Узнать

Участок может находиться в долевой собственности, тогда вычет дадут на ту долю имущества, которая принадлежит конкретному налогоплательщику.

Дом признают жилым, если:

• это отдельное капитальное строение, состоящее из комнат и вспомогательных помещений;

• он имеет не более трёх надземных этажей общей высотой не более 20 м;

• здание пригодно для постоянного проживания.

Каталог загородных домов и коттеджей Циан

Собрали для вас более 1500 проверенных вариантов

Посмотреть

Для наглядности приведём несколько примеров.

Пример 1

Сергей купил землю с видом разрешённого использования для индивидуального строительства в 2020 году. В конце 2023 года он достроил на участке жилой дом, а зарегистрировал его в феврале 2024 года. Право на получение вычета возникло у Сергея с февраля 2024-го, так как до этого с точки зрения налоговой дома на участке не было.

Пример 2

В 2023 году Мария купила дачу в СНТ, на участке уже был дом, зарегистрированный как жилое строение. Мария имеет право на вычет, так как купила землю с жилым домом.

Пример 3

Игорь купил участок под ИЖС и дом, который в договоре был указан как объект незавершённого строительства. Чтобы получить вычет, Игорь должен достроить и зарегистрировать дом. Степень готовности дома при покупке значения не имеет.

Пример 4

Андрей купил разработанный дачный участок в СНТ, но из построек там были только садовый домик, парник и сарай для инструментов. Дом имел статус нежилого, поэтому вычет Андрей получить не сможет, даже если потом он сменит статус дома на жилой.

Налоговый вычет
за участок в СНТ:

условия и порядок оформления

Читать

Условия получения налогового вычета за участок

Подходящий вид разрешённого использования участка и наличие зарегистрированного жилого дома — ещё не всё.

Чтобы получить вычет, надо также соблюсти следующие условия:

— собственник земли — налоговый резидент РФ, уплачивающий в бюджет НДФЛ, то есть ему есть с чего возвращать налог;

— дом зарегистрирован после 1 января 2010 года: до этого момента статья 220 Налогового кодекса РФ действовала в другой редакции;

— участок и дом либо доли в них являются собственностью заявителя;

— земля была куплена не у близкого родственника или взаимозависимого лица, таковыми считаются: супруги, родители, дети, в том числе усыновлённые, бабушки и дедушки, полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекуны и опекаемые;

— собственник ранее не получал налоговый вычет за приобретение недвижимости — вычет можно получить только раз в жизни;

— участок и дом куплен не за счёт работодателя, средств бюджета или госсубсидии.

Если хотя бы часть расходов была оплачена средствами собственника, то с этой суммы вычет вернуть можно. 

К примеру, дом и участок были куплены за 3 млн рублей. При этом в покупку были вложены 800 тыс. материнского капитала. Тогда к возврату можно заявить: 3 млн – 800 тыс. = 2,2 млн рублей, так как это были личные средства владельца.

Какую сумму можно вернуть

Размер вычета, который может получить собственник при покупке земельного участка, зависит от:

• годового дохода собственника и суммы НДФЛ, который был уплачен им в бюджет;

• стоимости земли и дома.

Вычет вернут не с полной стоимости недвижимости, установлены лимиты:

• 2 млн рублей — при покупке или строительстве жилой недвижимости;

• 3 млн рублей — при погашении процентов.

До 2025 года ставка НДФЛ при получении вычета составляла 13%, и максимально собственник мог вернуть:

• за покупку/строительство: 2 млн × 13% = 260 тыс. рублей.

• за выплату процентов банку: 3 млн × 13% = 390 тыс. рублей.

При этом остаток основного вычета — за покупку/строительство — допустимо перенести на другой объект жилой недвижимости. 

А вот вычет за проценты перенести не удастся. Поэтому стоит взвесить: не лучше ли «вернуть проценты» за другой объект, где их будет выплачено больше.

Налоговый вычет по ипотеке:

как вернуть из бюджета 390 тыс. рублей

Подробнее

С 1 января 2025 года налог на доходы рассчитывается по прогрессивной шкале. В ней установлено пять ступеней, и для каждой ступни есть своя ставка:

• 13% — для годового дохода до 2,4 млн рублей;

• 15% — для дохода от 2,4 до 5 млн рублей;

• 18% — для дохода от 5 до 20 млн рублей;

• 20% — для дохода от 20 до 50 млн рублей;

• 22% — для дохода свыше 50 млн рублей.

Если в 2026 году вы решите оформить налоговый вычет за покупку земли, его размер может варьироваться. 

К примеру, если ваш годовой доход — до 2,4 млн рублей включительно, то вычет составит: 2 млн × 13% = 260 тыс. рублей. 

При доходе в диапазоне 5–20 млн рублей: 2 млн × 18% = 360 тыс. рублей.

Аналогичным образом рассчитают возврат за проценты. Размер этого вычета может быть от 390 тыс. рублей при ставке 13% до 660 тыс. рублей, если НДФЛ составляет 22%.

Таким образом, при соответствующих дохода налогоплательщик может сумма вернуть НДФЛ в размере: (2 млн × 22%) + (3 млн × 22%) = 1,1 млн рублей.

Правило относительно возможности переноса вычета на другие объекты не изменилось.

За год могут вернуть сумму не бо́льшую, чем вы перечислили НДФЛ в бюджет. Но налогоплательщик имеет право получать эти деньги, пока не исчерпает установленную к возврату сумму: имущественный вычет, в отличие от прочих вычетов, не сгорает, а переносится на следующий год и далее до полной выплаты.

Пример 5

В 2022 году Вадим купил участок ИЖС с готовым жилым домом за 4 млн рублей. Он использовал собственные средства, имущественный вычет ранее не получал.

В 2024 году Вадим решил оформить вычет. При этом в 2023 году — в период, из доходов которого он хочет получить возврат — он уплатил в бюджет 160 тыс. рублей НДФЛ.

Сумма налога к возврату составит 260 тыс. рублей, так как хотя дом с землёй стоил больше, лимит возврата — 2 млн рублей, а ставка в 2023-м году была 13%.

Так как в бюджет был уплачен НДФЛ 160 тыс. рублей, больше этой суммы Вадиму вернуть не могут, но остаток в размере 100 тыс. рублей переходит на следующий год.

Если бы Вадим подавал на вычет позже, учитывая доходы 2025 года, и его годовой доход составил, скажем, 4 млн рублей, то вычет к возврату бы составил: 2 млн × 15% = 300 тыс. рублей.

Пример 6

Анна в 2023 году купила участок в СНТ с жилым домом за 1,6 млн рублей. В том же году она уплатила в бюджет 210 тыс. рублей НДФЛ.

В 2024 году она оформила налоговый вычет: 1,6 млн × 13% = 208 тыс. рублей. 

Сумма уплаченного НДФЛ позволила ей получить вычет сразу в полном размере. Однако она не полностью исчерпала весь лимит на вычет, у неё осталось: 2 млн – 1,6 млн (стоимость дачи) = 400 тыс. рублей.

Она сможет получить возврат с остатка лимита, если купит ещё какую-нибудь жилую недвижимость.

Какие расходы можно учесть

Так как получить вычет при покупке земли возможно только при условии, что на участке зарегистрирован жилой дом, при оформлении вычета можно учесть не только стоимость земли, но и некоторые другие расходы.

Разрешается компенсировать затраты на:

• постройку или достройку дома;

• разработку проектно-сметной документации;

• покупку стройматериалов;

• оплату услуг строительных бригад;

• расходы на отделочные работы;

• подключение к коммуникациям;

• покупку объекта незавершённого строительства.

Затраты, связанные с улучшением жилищных условий: приобретением сантехники, элементов декора, мебели — в вычет включить не получится.

Если вы купили землю, возвели дом, но по какой-то причине не удаётся подтвердить расходы на строительство, можно получить вычет за участок, а остаток лимита получить впоследствии с другого жилого объекта.

Как оформить налоговый вычет за участок

Имущественный вычет можно получить двумя способами: подать декларацию 3-НДФЛ в Федеральную налоговую службу или передать уведомление о праве на возврат налога работодателю.

В первом случае удобнее это сделать через личный кабинет физлица на сайте Федеральной налоговой службы.

Вернуть НДФЛ можно сразу за три предыдущих года — это удобно, если уплаченного за год налога не хватает, чтобы получить сразу весь вычет. Заполнять декларацию надо за каждый год возврата отдельно.

Скачать программы для заполнения деклараций можно с сайта налоговой. Важно придерживаться разбивки по годам и не использовать версию одного года для подачи документов за другой.

Ещё один вариант — пошагово заполнить декларацию за каждый год сразу в личном кабинете налогоплательщика.

Для получения вычета к декларации нужно приложить:

• справку 2-НДФЛ за соответствующий год;

• копию паспорта;

• свидетельство о браке, если жильё куплено без заключения брачного договора;

• заявление о распределении вычета между супругами;

• выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на землю и дом;

• договор купли-продажи на участок и дом, а если объекты приобретены по отдельным договорам — приложить оба;

• документы, подтверждающие расходы на покупку имущества: чеки, расписки, банковские выписки;

• при строительстве дома — документы, подтверждающие расходы;

• если участок куплен в ипотеку, необходимо приложить кредитный договор и справку о фактически уплаченных процентах.

Проверка декларации в налоговой длится до трёх месяцев. При положительном решении деньги в течение 30 дней зачислят на счёт, который вы указали в заявлении.

Если вы использовали при покупке участка заёмные средства, то можно попробовать оформить вычет через банк-кредитор. Некоторые кредитные организации предоставляют такую услуги. К примеру, заёмщики ВТБ, которые взяли ипотеку начиная с 2020 года, могут подать заявление на возврат через мобильное приложение банка, а затем подписать его в личном кабинете на сайте Федеральной налоговой службы. При этом им не придётся заполнять декларацию, а заявку рассмотрят в течение 30 дней: упрощённая подача предусматривает ускоренное рассмотрение.

Оформление налогового вычета через работодателя позволяет получить деньги, не дожидаясь окончания года: вам просто будут платить зарплату без удержания НДФЛ.

Для этого надо представить работодателю уведомление из Федеральной налоговой службы о своём праве на вычет и написать заявление, в котором вы просите не удерживать с зарплаты налог на доходы. Также бухгалтерия может попросить предоставить документы, дающие право на вычет.

Оформить уведомление для работодателя можно через личный кабинет на сайте налоговой: раздел «Жизненные ситуации» → «Запросить справку» → «Получить справку о подтверждении права на получение имущественных вычетов».

К заявлению нужно будет приложить копии документов и подписать его с помощью электронно-цифровой подписи, которая формируется прямо в личном кабинете налогоплательщика.

Резюмируем

— Вычет можно получить за участки со статусом для ИЖС и для ведения садоводства, так как на этих землях разрешено строительство жилого дома.

— Получить вычет при покупке земли можно, если на участке уже есть жилой дом, а также после постройки (достройки) и регистрации ИЖС на участке.

— Покупка только земли — даже с подходящим видом разрешённого использования — или участка с объектом незавершённого строительства права на вычет не даёт.

— В вычете откажут, если сделку купли-продажи заключили взаимозависимые лица: родители, дети, братья или сёстры, супруги и т. п., а также если участок и дом покупались за счёт работодателя, средств бюджета или госсубсидии.

— Вычет вернут не с полной стоимости недвижимости, а в пределах установленных законом лимитов: 2 млн рублей при покупке/строительства и 3 млн — за проценты по кредиту.

— С 2025 года в РФ ввели прогрессивную пятиступенчатую систему налогообложения НДФЛ. При расчёте размера вычета будет учитывать ставка, соответствующая годовому доходу налогоплательщика. При учёте доходов до 2024 года включительно применяется ставка 13%.

— При оформлении вычета можно учесть не только расходы на покупку земли, но и затраты на строительство и ремонтно-отделочные работы. Все расходы нужно подтвердить документами.