К КАД не прислоняться
Петербургская КАД — это 142 км дорог, которые то идут внутри города, то выходят в Ленобласть. С тем, что эта дорога нужна мегаполису, никто не спорит. Но застройщики в попытках максимально выгодно освоить участки у КАД подходят близко к магистрали: во многих новых локациях от крайнего дома до дороги — около 150–200 м. Разумеется, это накладывает характерный отпечаток на жизнь в таких комплексах.
Таким вопросом задался наш читатель Игорь, а вслед за ним и мы.
На каком же расстоянии от КАД можно строить дома? В постановлении правительства Санкт-Петербурга, утвердившем концепцию развития КАД, упоминается санитарно-защитная зона, в пределах которой запрещена жилая застройка. Но найти данные о ее границах не удается даже опытным юристам.
С другой стороны, КАД — это автомагистраль. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 для автомагистралей устанавливает санитарные разрывы — расстояние от источника загрязнения до места, где гигиенический норматив будет соблюден. Их размер определяется в каждом конкретном случае на основании расчетов рассеивания загрязнения атмосферного воздуха и физических факторов (шума, вибрации, концентрации вредных веществ и др.), объясняет Максим Алексеев, юрист практики недвижимости и инфраструктуры адвокатского бюро «Качкин и Партнеры». И при проектировании каждого нового жилого комплекса возле КАД должны проводиться такие расчеты.
Единственная цифра, встречающаяся в законе, касается определения придорожной полосы, имеющей ограниченный режим использования. Для КАД на участках за границами населенных пунктов она может составить 150 м в обе стороны, говорит Максим Алексеев. Но возле участков кольца, находящихся в границах Петербурга и других населенных пунктов, придорожные полосы не устанавливаются и ограничения не действуют.
На практике большинство застройщиков выдерживают положенное расстояние. Некоторые сокращают его до 120 м. Буфер в 300–400 м до КАД считается добротным, тем более если на этом участке планируется строительство ТЦ, который частично заберет на себя негативные эффекты дороги.
Жизнь за щитом
Специальные экраны вдоль КАД — реальная защита близлежащих домов от шума и пыли. Правда, устанавливают их не везде, и если на момент покупки «котлована» защиты нет, вовсе не факт, что она появится позже.
Например, жители Мурино и Кудрово довольно долго добивались установки таких экранов. Дирекция КАД кивала на застройщиков, а те объясняли, что расходовать средства дольщиков на эти конструкции не могут по закону. В итоге где-то щиты все же установили, а где-то их нет до сих пор.
Эксперты говорят: при выборе проекта у КАД стоит обращать внимание на уже установленные экраны. Если они есть, ЖК можно рассматривать. Если нет — решите, сможете ли вы жить посреди дорожного шума — на скорое решение проблемы рассчитывать не стоит.
Дом у дороги: за и против
Сами обитатели новостроек у КАД признаются: оттого, что твои окна выходят во двор, а не на магистраль, шума и пыли особо не убавляется. И то, и другое — «материи» весьма летучие.
При этом есть покупатели, которые хотят жить именно окнами на КАД, и иногда их больше, чем сторонников дворовых видов. Это подтверждает, например, опрос, проведенный в паблике ЖК «Геометрия» от ГК «Инвестторг». Многие из участников голосования высказались за «открытый вид».
Скриншоты: vk.com, группа «ЖК Геометрия | Кудрово | Дольщики»
Есть и те, кто категорически против такого соседства. Их главный аргумент — вред для здоровья. И он имеет право на жизнь: экология вокруг крупных магистралей действительно плохая. Эксперты советуют выбирать проекты, в которых за КАД есть роща или лесополоса. Хороший пример — Приморский район, где ЗСД соседствует с Юнтоловским заказником. По ту сторону магистрали стоят десятки новых высоток, но их жители уверены, что за ЗСД никакого строительства уже не будет, и заказник по-прежнему будет спасать экологию в районе.
Еще один лайфхак — выбирать этаж повыше. Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, советует покупать квартиру не ниже пятого этажа: в мегаполисе это правило справедливо для любой локации.
Фоновый шум и пыль «как на Марата»
Что о своем опыте говорят жители домов, выходящих окнами на магистраль? Если спросить их о шуме, большинство отвечают, что он действительно есть. Причем ощущается он даже на приличном расстоянии от КАД. Например, Агния, которая жила в максимально удаленном от дороги (около 900 м) доме на улице Центральной в Кудрово, отвечает: «Смотря куда окна. Хотя слышно будет везде. Не сильно, но слышно». Сама Агния уехала из Кудрово, но добавляет, что всем знакомым, которые у нее там остались, очень нравится жить в этом районе, а к шуму они привыкли — и он стал фоновым, незаметным.
Жители таких новостроек сравнивают этот эффект с отдыхом в Адлере: в первые пару дней невозможно привыкнуть к шуму постоянно вылетающих из аэропорта самолетов, но уже через неделю ты их не замечаешь. К фоновому шуму КАД привыкаешь еще быстрее.
Но важно не только расстояние до магистрали, но и то, как именно звук его преодолеет.
«У дома моих родственников на Пулковском шоссе (между дорогой и домом зеленая парковая зона, где люди бегают, гуляют с детьми и колясками) дорогу слышно лучше и громче, чем во дворе моего дома у КАД, так как дорога прикрыта другими корпусами», — пишет в сети жительница одного из домов возле дороги Наталия.
Пыль — тоже проблема. «На окнах постоянный налет», — жалуются жители домов у КАД. «Я жила в центре, на Марата, тоже мыла окна каждую неделю», — парирует другой пользователь.
С последним согласна и Полина Будникова, эксперт по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге. «КАД мало чем отличается от других крупных автомагистралей, например, Московского проспекта. Конечно, недвижимость с видом на Московский престижнее, но сути это не меняет. У меня есть знакомые, у которых окна квартиры выходят на Московский проспект, и они не открывают их, иначе спустя двадцать минут вся квартира будет в пыли», — говорит эксперт.
В решении этой проблемы новостройки преуспели по сравнению со «вторичкой». В новых домах застройщики сразу устанавливают вентиляцию и окна с более толстым профилем, не пропускающим звук.
Так, в ГК «Аквилон» рассказывают, что в своих проектах устанавливают шумозащитные окна и вентиляционные каналы для проветривания без открывания окна. Пример — проект «Аквилон Stories», который строится в Кудрово. До КАД от него, согласно интернет-картам, около 120 м.
«Мне кажется, все прекрасно понимают район и близость дороги. Так что никакой неожиданности, — пишут в отзывах покупатели. — Но в любом случае здесь воздух не хуже, а то и лучше, чем в тех же центральных районах города или на местах бывших заводов».
Жилье не для бедных?
Времена, когда квартиры у КАД считались самым доступным жильем (отдаленные территории, дешевая земля), уходят в прошлое. Город растет, и участки у магистралей девелоперы рассматривают как перспективные локации. Выезд на кольцевую дорогу выступает преимуществом для будущих жителей — благодаря этому можно быстро добраться в аэропорт или на другой конец города. В итоге проекты у КАД и ЗСД могут быть не дешевле своих удаленных от магистрали соседей, а, наоборот, дороже — особенно ЖК с хорошей инфраструктурой и современной концепцией.
По словам Катерины Соболевой, есть у дорог и премиальные проекты. Например, от ЖК «Три ветра» до ЗСД, согласно карте, менее 100 м. А «двушка» в этом доме стоит более 30 млн рублей. Соседство с магистралью не снижает привлекательности проекта, это лишь часть «антуража мегаполиса». Зато рядом открытая вода, которая уравновешивает экологическую обстановку, в доме хорошие стеклопакеты, шумоизоляция. А на самом ЗСД стоят шумозащитные экраны.
Согласна с коллегой и Полина Будникова: сама КАД не становится фактором неуспеха проекта или удешевления квартиры. Покупатель оценивает дом, двор, инфраструктуру, дополнительные опции. И часто выходит, что ЖК у дороги выигрывает на фоне своего вроде бы более благополучного окружения.
Однако при прочих равных и при отсутствии на этом участке шумозащитных экранов квартира в доме близ КАД все равно будет стоить на четверть дешевле, чем аналогичное жилье в тихой и чистой локации с видом на лес.
