Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Москва и МО
Что происходит со спросом на офисы, склады и торговую недвижимость в столицах и регионах?
11 ноября 2021
11 390
Обсудить
Что происходит со спросом на офисы, склады и торговую недвижимость в столицах и регионах?
Ограничения в работе бизнеса из-за короновируса становятся серьезным испытанием для рынка коммерческой недвижимости. Эксперты выяснили, какой сегмент сумел вернуть спрос первым, где активность клиентов выше допандемийной, а в какой сфере показатели так и не достигли докризисного уровня.

Рост спроса в сегменте коммерческой недвижимости был прерван длительными майскими «каникулами», после чего активность клиентов так и не восстановилась, а теперь добавились и длинные ноябрьские «ковикулы».

Для оценки потенциального спроса было проанализировано количество просмотров объявлений пользователей на сайте cian.ru на рынке коммерческой недвижимости по разным сегментам (офисная, складская и торговая недвижимость) в каждом городе с населением от 1 млн человек в период 2020–2021 годов.

Спрос на офисную недвижимость еще не восстановился

В России продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5–6 млн. Возвращение в офисы половины удаленщиков позволило частично восстановить спрос на рынке аренды офисной недвижимости.

В первый локдаун весной 2020-го рынок офисной недвижимости потерял половину спроса. Восстановление активности произошло после снятия ограничений, причем выше допандемийного спрос оказался только в Московском регионе (+8%), в Петербургской агломерации и крупнейших городах (с численностью населения от 1 млн человек) спрос оказался ниже на 15–20% и после снятия основных ограничительных мер весной — в начале лета 2020 года. Эксперты по коммерческой недвижимости Циан подчеркивают, что после нескольких недель удаленки многие задумались о пересмотре занимаемой офисной площади, рассматривая альтернативные варианты. Оптимизация бизнеса и стала главной причиной повышенного интереса к сегменту сразу после первого локдауна.

Только в конце лета — начале осени 2020 года спрос в регионах вернулся к допандемийным значениям (+10%). В Московском регионе и Санкт-Петербурге спрос, наоборот, оказался ниже допандемийного на фоне второй волны заболеваемости. То есть восстановление рынка офисной недвижимости в регионах происходит с лагом по времени, но рост — более устойчивый, чем в столицах.

Следующее падение спроса (в период локдауна) произошло в январские каникулы, причем для регионов снижение было существенно ниже — на уровне 20% от допандемийного периода, а для Москвы и Петербурга — на уровне спроса в первую самоизоляцию.

С февраля 2021-го спрос снова восстановился: в регионах активность была выше допандемийной на 20%, в Москве и Московской области — оставалась примерно на докризисном уровне. В Петербургской агломерации восстановление спроса шло хуже всего: спрос был на 15% ниже, чем до самоизоляции.

Период роста спроса на аренду офисной недвижимости прервали майские двухнедельные каникулы, падение составило примерно треть относительно спроса в предыдущие месяцы (феврале–апреле 2021 года). В июне спрос начал отыгрывать позиции, но активность так и не вернулась к весенним максимумам. Только в регионах спрос летом и осенью 2021-го оказался примерно на докризисном уровне. В столичных регионах активность — на четверть ниже, чем в начале 2020 года.

В годовой динамике (когда также были анонсированы новые ограничительные меры) спрос на офисную недвижимость остался таким же в Петербурге, в Москве — ниже на 10%, в регионах — выше на 9%. Очевидно, что ноябрьский локдаун стал еще большим испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на удаленку.

Динамика спроса на аренду офисов по сравнению с допандемийным периодом

По данным Циан.Коммерческая

В крупнейших городах спрос на офисные помещения стабильно выше докризисного, чем год назад, наблюдается в Новосибирске, Самаре, Омске и Ростове-на-Дону. Самая непростая ситуация — в Перми и Челябинске.

Частичные ограничения позволили рынку нарастить активность за счет отсутствия жестких ограничительных мер, которые были весной 2020 года. Чем строже ограничения, чем хуже восстанавливается спрос на рынке, что подтверждает пример Московского и Петербургского регионов (где спрос ниже докризисного на четверть).

Изменение потенциального спроса на аренду офисов классов А/B по городам

По данным Циан.Коммерческая

Как арендаторы офисов оптимизируют затраты

Компании-арендаторы экономят, пересматривая класс офисной недвижимости под аренду. По-прежнему основная активность арендаторов приходится на офисы класса А/B.

Циан проанализировал, как менялось распределение спроса по классам офисов на примере Москвы и городов-миллионников (регионы). Смещение спроса в пользу более дорогих и комфортных офисов (класса А) наблюдалось в период активного восстановления рынка — весной 2021 года. По сравнению с допандемийным периодом доля спроса на такие объекты выросла на 2 п. п (с 20 до 22% в Москве) и на аналогичную величину — в регионах (с 26 до 28%).

Нынешняя активность в Москве сосредоточена на аренде офисов класса В (76%), доля класса А в структуре спроса снижается в годовой динамике — это также становится примером оптимизации затрат компаний на аренду. В регионах на офисы класса В приходится 65% спроса, его доля так же, как и в столице, увеличилась в годовой динамике.

В крупнейших городах примерно каждый четвертый поисковый запрос связан с офисами класса А, в Москве — каждый пятый.

Распределение спроса по классам офисов

По данным Циан.Коммерческая

Несмотря на сложную ситуацию, арендаторы не готовы переезжать из центра. 42% потенциального спроса в Москве сосредоточено на офисах в аренду в центре города (ЦАО), что сопоставимо с допандемийными показателями (41%). В тройке лидеров по спросу также ЮАО (11%) и САО (10%), структура спроса остается прежней.

офисы. главное
  • На рынке офисной недвижимости было три периода снижения спроса: апрель–май 2020 года (локдаун), декабрь 2020 — январь 2021-го, май 2021 года (длительные «каникулы»). Самым активным периодом с 2020-го стали февраль–апрель 2021 года. Несмотря на деловой сезон, рынок не может вернуться к весенним значениям.
  • Рынок офисной недвижимости после ограничительных мер быстрее восстанавливается в столицах. В регионах — с лагом по времени в несколько месяцев, но прирост там более устойчивый.
  • Рынок офисной недвижимости не восстановился после ограничений осени прошлого года — потенциальный спрос находится на уровне, когда уже были введены антиковидные меры по переводу сотрудников на удаленку (с 5 октября 2020 года).
  • На подъеме рынка спрос смещается в пользу офисов класса А. Арендаторы экономят, выбирая более бюджетные варианты. В регионах доля спроса на офисы класса А выше, чем в Москве.
  • Структура спроса на аренду столичных офисов по округам не меняется: более 40% арендаторов рассматривают ЦАО, как и до самоизоляции.

После ажиотажного спроса на склады интерес к ним снижается и уходит в регионы

Пандемия коронавируса нанесла существенный урон рынку коммерческой недвижимости, но есть сегменты, которые в результате выиграли от ограничений. Речь идет о складской недвижимости. По данным Ассоциации компаний интернет-торговли (АКИТ), только по итогам 2020 года относительно 2019-го объем рынка интернет-торговли вырос на 59%. Россияне оформили в интернет-магазинах покупки на сумму более 3 трлн рублей. Но по итогам 2021 года прирост, по прогнозам АКИТ, будет не столь существенным — на уровне примерно 16%.

Как следствие, в 2020 году наблюдается резкий рост спроса на складские помещения: маркетплейсы получают возможность сократить время доставки товаров, а более низкая стоимость складской недвижимости в регионах удешевляла логистику.

Локдаун весной 2020-го привел к резкому снижению спроса как в столичных регионах, так и в крупнейших городах. В локдаун относительно допандемийного начала 2020 года интерес к складской недвижимости просел на 25–40% (в регионах меньше). Однако уже в июне 2020-го сегмент не просто восстановился, но и показал существенный прирост. В первую очередь это коснулось столичных регионов — в середине июня 2020 года вырос на 35–40%.

В других регионах ситуация иная: спрос на складскую недвижимость был отложенным — в июне показатель только вернулся к допандемийным значениям, основной прирост (в среднем на четверть) фиксировался только с сентября 2020 года, в то время как интерес к столичной складской недвижимости, наоборот, снижался, хотя и был примерно на 10% выше докризисного. Таким образом, после локдауна произошло перераспределение спроса в пользу складской недвижимости в регионах. Этот тренд сохраняется и в 2021 году.

Вторая волна спроса на склады пришла с началом делового сезона — осенью 2020 года, с минимальным снижением в период ноябрьских праздников. Новогодние каникулы в начале 2021-го привели к резкому падению интереса к сегменту, для регионов снижение снова было меньше — на уровне примерно 10%, тогда как спрос на недвижимость Московского и Петербургского регионов просел примерно на треть.

Восстановление рынка и возврат деловой активности произошли уже в феврале. Именно в конце зимы спрос на складскую недвижимость в регионах обновил исторический максимум: относительно допандемийного периода прирост составил 70%, в то время как на московскую — около 10–15%, на петербургскую — примерно 30%.

Лето 2021 года стало периодом охлаждения интереса к рынку складской недвижимости столичных регионов. В Москве и Московской области активность клиентов летом и осенью 2021 года на 10% ниже, чем в начале допандемийного 2020-го. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области — минимальный прирост на уровне 5%. В регионах спрос снизился относительно весенних рекордов, но все равно он на четверть выше, чем до пандемии.

Динамика спроса на складские помещения по сравнению с допандемийным периодом

По данным Циан.Коммерческая

Среди городов-миллионников наибольший рост спроса по складскому сегменту летом–осенью 2021 года относительно начала 2020-го отмечен в Уфе, Нижнем Новгороде, Воронеже, Новосибирске и Екатеринбурге. То есть бизнес активно расширяет складские мощности на Урале, а также в Сибири. Одновременно клиентов мало интересует Пермь (где спрос на склады даже ниже, чем до пандемии, на 30%) и Челябинск (–8%).

Динамика спроса на склады в крупнейших городах

По данным Циан.Коммерческая

Еще одна особенность регионального спроса — это бо́льший интерес к аренде складов, в то время как в Московском и Петербургском регионах спрос выше на покупку (по сравнению с допандемийным периодом).

Например, относительно начала 2020 года спрос на аренду складов в Москве просел на 12%, в то время как на покупку остался на том же уровне. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области прирост по аренде складов составил 4%, по покупке — на 21%. В регионах ситуация обратная. По сравнению с началом 2020 года спрос на аренду выше на 32%, на покупку — выше только на 7%.

Впрочем, бо́льшая часть запросов по всем городам приходится именно на аренду складов: в регионах — в среднем 85%, более серьезные вложения готовы сделать только 15% потенциальных клиентов. В Москве и Московской области на аренду приходится также 85% спроса. В Петербургской агломерации — 89%.

склады. главное 
  • Первая волна спроса на складскую недвижимость пришлась на период после выхода из локдауна для столичных регионов и на осень — для других крупнейших городов. Вторая волна активности — на конец зимы — весну 2021 года.
  • Ажиотаж в сегменте прошел: за полтора года клиенты приспособились к ведению бизнеса в формате онлайн и удовлетворили основный спрос на покупку или аренду складов.
  • Бизнес расширяет складские мощности в регионах — продолжается перераспределение спроса из столиц в пользу крупнейших городов РФ.
  • В регионах спрос устойчивее на покупку складов, в столицах — на аренду.
  • 85% интересантов рассматривают аренду складов, а не покупку, как и до локдауна.

Торговые центры: потенциальные арендаторы не спешат возвращаться

Популярность онлайн-покупок и неблагоприятная эпидемиологическая обстановка привели к снижению посещаемости торговых центров. С одной стороны, ТЦ нужно восстанавливать трафик, с другой  — соблюдать все меры, чтобы их не оштрафовали и не закрыли.

Впрочем, не всё зависит только от собственников бизнеса: как показывает практика, именно торговые центры первыми вынуждены ограничивать работу в локдаун, поэтому потенциальные арендаторы не торопятся возвращаться в ТЦ.

Спрос на помещения в торговых центрах просел значительнее, чем для офисов или складов. В локдаун сегмент потерял примерно 60% всего спроса, отыграв только половину падения после завершения локдауна. Летом 2020 года спрос на торговые площади в ТЦ оказался ниже примерно на треть, чем до карантина, сопоставимая динамика наблюдалась как в столицах, так и в регионах.

В сентябре 2020-го, с началом делового сезона, спрос на недвижимость в ТЦ первым начал восстанавливаться в регионах, где относительно допандемийного периода спрос был ниже всего на 15%, в то время как в столичных регионах падение достигло 25–30%.

В ноябре 2020 года спрос на ТЦ в регионах (в городах-миллионниках) впервые вернулся к допандемийным значениям, в то время как в Петербурге активность была ниже на 20%, в Москве — на 30%.

Длительные новогодние каникулы снова привели к падению спроса (–25% для регионов и Санкт-Петербурга, –55% — для Московского региона). Восстановление рынка торговых площадей, как и складских помещений, пришлось на конец зимы 2021 года — весну 2021-го. Спустя только год после локдауна 2020-го спрос на ТЦ в Петербурге и Ленинградской области показал рост — плюс треть по сравнению с допандемийным периодом. На 15% вырос спрос в регионах. Только ТЦ Московского региона остались в аутсайдерах (–20%).

Однако подъем спроса оказался кратковременной тенденцией. В начале лета 2021 года активность начала снижаться — сейчас, осенью 2021-го, только спрос на ТЦ в Петербурге находится на уровне начала 2020 года. Регионы и Москва до сих пор, даже спустя полтора года после самоизоляции, не могут восстановить спрос на аренду ТЦ.

Новый локдаун, введенный властями в конце октября, еще больше снизит спрос и станет новым испытанием для сегмента, который так и не восстановился после прошлых ограничений и конкуренции с онлайн-торговлей.

С августа 2021 года произошла рокировка: если на протяжении всего периода после локдауна максимальное падение было отмечено для столичных ТЦ, то сейчас в аутсайдерах регионы, которые всего год назад показывали максимальное восстановление спроса. То есть в отличие от складских помещений, на раскачку спроса на столичную торговую недвижимость понадобилось больше времени, тогда как регионы восстанавливались намного быстрее. На склады же спрос восстановился в столице, а только потом — в регионах.

Динамика спроса на торговую недвижимость в ТЦ по сравнению с допандемийным периодом

По данным Циан.Коммерческая

Стрит-ритейл восстанавливается лучше торговых центров

В отличие от торговых центров, сегмент стрит-ритейла в локдаун потерял примерно 40% спроса относительно докризисного периода в регионах и Санкт-Петербурге. В Москве и Московской области снижение было на уровне 50%.

Если спрос на помещения в ТЦ восстановился только через год после локдауна, активность в сегменте стрит-ритейла вернулась к докризисным показателям летом 2020-го, после снятия ограничительных мер. Это касается в первую очередь Петербургского региона и городов-миллионников. Столичная торговая недвижимость снова показывала более низкие показатели: спрос — на 20% ниже, чем до пандемии. Более того, именно в Московском регионе спрос до сих пор не восстановился — активность потенциальных клиентов ниже, чем до пандемии.

Спрос на стрит-ритейл в регионах (так же, как и для ТЦ) быстрее восстанавливался именно в городах-миллионниках, а не в столицах. Например, в ноябре 2020 года спрос на стрит-ритейл в целом по городам-миллионникам оказался на 20% выше, чем до локдауна. В Петербурге спрос был примерно на том же уровне, как и в начале 2020 года, то есть рынок отыграл падение. В аутсайдерах — Москва и Московская область с 20%-м падением, которое сохранялось на протяжении всей второй половины 2020 года.

Начало делового сезона ознаменовалось максимальным спросом: в регионах активность была выше в полтора раза (по сравнению с периодом до локдауна). В Петербурге прирост составил порядка 15%. Москва же снизила падение спроса с 20 до 15%.

Лето 2021 года снова стало периодом затишья и снижения спроса после успешной весны. Только в Санкт-Петербурге стрит-ритейл интересен примерно так же, как и до пандемии. Регионы потеряли лидирующие позиции: спрос по ним ниже примерно на четверть. Московский стрит-ритейл не может восстановить треть своего спроса относительно начала 2020-го.

По подсчетам Циан.Коммерческая, осенью 2021 года лучшие показатели стрит-ритейла фиксируются в регионах, но для ТЦ наибольшее падение — тоже в регионах.

Динамика спроса на торговую недвижимость (стрит-ритейл) по сравнению с допандемийным периодом

По данным Циан.Коммерческая

Торговые центры и стрит-ритейл. Главное
  • Интерес к ТЦ снизился существеннее по сравнению с объектами стрит-ритейла — арендаторы оказались больше заинтересованы в небольших помещениях на первых этажах зданий.
  • Спрос на ТЦ восстановился до допандемийного уровня только через год после локдауна. Стрит-ритейл — уже через три месяца после самоизоляции.
  • В аутсайдерах — торговая недвижимость Московского региона, которая не смогла вернуть спрос к допандемийным значениям даже спустя полтора года после локдауна.
  • Пик спроса на недвижимость в ТЦ и стрит-ритейле пришелся на весну 2021 года.
  • Спрос на торговые площади быстрее восстанавливается в регионах, и только потом — в столице. В сегменте складской недвижимости — обратная ситуация.

Эксперты Циан указывают, что не во всех городах восстановление спроса на торговые площади идет равномерно. Быстрее всего активность восстанавливается в Казани, Нижнем Новгороде, Самаре, Ростове-на-Дону и Воронеже. Только этих пяти городов осеннее падение спроса коснулось меньше других.

«Даже при отказе от основных ограничений спрос на коммерческую недвижимость осенью 2021 года снизился по всем сегментам», — комментирует Александр Павленко, директор по аналитике Циан.Коммерческая.

По его словам, весной 2021 года мы наблюдали перестраивание рынка — только спустя год после первой самоизоляции рынок весьма инертен, новые ограничительные меры в большинстве регионов не позволяют сохранить активность, несмотря на деловой период. «То есть по сравнению с прошлым годом спрос пойдет на спад не в декабре, а уже с середины осени — до конца года вырастет количество объявлений о продаже бизнеса, как это наблюдалось в первую волну», — резюмирует эксперт.

Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_realtor
Подписаться
0 комментариев
Сейчас обсуждают
Статусы земельных участков: правовой гид
Некоторые ограничения, которые могут быть связаны с использованием участка для крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ):Строительство жилого дома. На земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемом КФХ, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трёх, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25% от площади земельного участка. При этом такой дом может быть предназначен для проживания только членов КФХ.Образование земельного участка. Образование земельного участка из земельного участка, на котором расположен жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.Определение муниципальных образований. Законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых КФХ.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости