Здравствуйте. «Война и мир в двух словах, быстро» - вот так примерно видит ваш вопрос специалист.

Из самого очевидного: нужно убедиться в том, что условия проживания недееспособного не ухудшаться фактически после сделки, а не только в соответствии с распоряжением опеки (на бумаге), понять мотивацию к сделке, кто в ней заинтересован, кто выгодоприобретатель. Сделка только с одновременным приобретением (не с последующим), проверка истории квартиры, истории зарегистрированных лиц, проверка собственников. Разумные сроки освобождения квартиры с привязкой к альтернативе. Альтернативную квартиру и ее продавца также проверить (хотя бы поверхностно). Безналичные расчеты по сделке. Полная стоимость в договорах, соответсвующая требованиям опеки.

Если есть опекун, значит собственник недееспособный. Если собственник недееспособный, то сделка проходит с согласия органов опеки и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
Это максимум, что можно вам сказать, не находясь внутри сделки.

Всевозможные!

Интересный вопрос, риски невозможно оценить исходя из пару предложений без анализа документов на объект недвижимости и проверки всех субъектов когда-либо связанных с данным имуществом!Это тоже самое, если написать в автоюристу или механику: "планирую купить БМВ у опекуна инвалида, они, в свою очередь, планируют купить аналогичную машину в городе. Какие возможные риски необходимо учесть?"Может номера двигателя или кузова перебиты, может собственник далеко не собственник или продаёт по левому паспорту (кстати, вчера прошла информация, что ВС РФ признал виновным Нотариуса в том, что не заметил переклейку фото в паспорте. Это так, на всякий случай, возвращаясь к недвижимому имуществу и возможных рисков) и так далее. Возможных сценариев развития при оценке рисков огромное количество, здесь необходимо полное погружение в сделку и только после проделанной работы, которая длится от трёх до 5, 6-ти дней, сделать окончательный вывод и дать установку на покупку или отказ от данного приобретения.