В центре Москвы, в Фурманном переулке, трудно не заметить старинный, бывший доходный, дом №6. В 1903 году в квартире № 21 этого дома поселился художник Апполинарий Васнецов. Он прожил в ней почти полжизни. После 1917 года в рамках политики «уплотнения» эта квартира стала коммуналкой, где, среди прочих, проживали сын и невестка художника.
В 1956 году, в честь столетия со дня рождения живописца, было принято решение превратить квартиру в музей, который открылся для посетителей в 1965 году. В дальнейшем он был расширен за счет присоединения соседней квартиры №22, а в 1986 году вошел в состав Третьяковской галереи.
Дом, в котором расположена квартира-музей, имеет статус памятника архитектуры. Давайте представим себе, что на каком-то этапе его история пошла бы по другому пути и сегодня наследники художника продолжили бы жить в своей квартире и задумали ее продать. Какие сложности им пришлось бы преодолеть? Есть ли какие-то особые правила для продавцов квартир в домах-памятниках и их покупателей? Что должен знать собственник такой квартиры, планирующий, например, ремонт и модернизацию своего жилья?
В свое время мы начали разговор на эту тему с жильцами эксклюзивных домов, приняв участие в публикации на Циан "Дух истории дороже денег" (https://www.cian.ru/stati-duh-istorii-dorozhe-deneg-293717/). Сегодня мы вернемся к этой теме и пообщаемся с заместителем председателя Московского городского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК) по науке Владимиром Хутаревым-Гарнишевским.
Что надо знать собственникам жилья в домах, имеющих статус памятника, и тем, кто планирует приобрести в таком доме квартиру или офис? Есть ли особые условия подготовки и проведения сделки с такими объектами?
Если вы покупаете квартиру-памятник в историческом памятнике-доме, то переход права собственности происходит на общих основаниях. Если же вы покупаете объект культурного наследия целиком, например городскую усадьбу под офис солидной компании, то в этом случае возникает необходимость переоформить на себя в Департаменте культурного наследия охранное обязательство по этому памятнику. И здесь может быть множество «подводных камней».
Прежде всего, надо проверить, утвержден ли предмет охраны этого памятника и посмотреть, что в нем охраняется: какие стены, интерьеры, колористическое решение, историческая планировка, оконное заполнение и т.д. К предмету охраны всегда прилагается графическая схема, в которой показано, что охраняется, а что нет.
Начиная подготовку сделки, следует убедиться, что продавец выполнил свое охранное обязательство. Возможно, что причиной продажи как раз и является невозможность его выполнения – отсутствие проекта реставрации, невыполнение планов исследований и т.д.
Если приобретаемое здание требует ремонта, то в том числе капитального, то его придется проводить реставрационными методами по согласованию с Департаментом культурного наследия, доказав, что работы по этому объекту являются приспособлением его под собственное использование, не нарушают предмета охраны и не уничтожают его ценные исторические элементы.
А если вернуться к разговору о квартирах? Они тоже имеют предмет охраны?
Квартира – часть дома и, конечно же, планируя в ней ремонт, следует иметь представление о предмете охраны, относящейся к этой его части, понимать, что в ней можно менять, а что – «табу». В историческом доме жить престижно, но иногда попытки чрезмерно осовременить свое жилье приводят к проблемам.
Если вы планируете в квартире косметический ремонт, это одно дело, если же собираетесь делать перепланировку и менять окна, то это может вызвать целую волну затруднений, связанных с необходимостью делать проект переделок и согласовывать его в Департаменте культурного наследия.
Пример из практики – однажды к нам обратился собственник, только что купивший квартиру в доме Нирнзее в Гнездиковском переулке. Мы вместе с ним посетили эту квартиру, и я убедился, что там действительно сохранились красивые окна, выполненные в модном в начале XX века стиле модерн. В оконных проемах стояло историческое деревянное наполнение, оно являлось предметом охраны. Собственника же смущал износ деревянных конструкций, и он всерьез собирался заменить их стеклопакетами.
Мы предложили ему воспользоваться услугами нашего реставратора, что позволило не только сохранить всю красоту аутентичных окон, но и значительно сэкономить на составлении проекта и проведении его культурной экспертизы. По этой же причине мы убедили его отказаться и от задуманной перепланировки.
Вообще, что-либо планировать в отношении подобных квартир без помощи эксперта очень сложно. В подобных случаях я всегда советую воспользоваться его помощью и убедиться в том, что предмет охраны существует не только на бумаге. Может оказаться, что специалисты, составляя список охраняемых элементов, добавили туда лишнее – детали, утраченные при капремонтах двадцати-тридцатилетней давности. Например, в доходном доме Н. С. Морозова (Фурманный переулок, 16) замечательные оконные переплеты с латунной фурнитурой в начале 90-х были заменены на стандартные рамы.
Возможно и иное – предыдущий собственник уничтожил предмет охраны, так сказать, в индивидуальном порядке. Все это надо выяснить до сделки, чтобы не оказаться формальным виновником отсутствия предмета охраны и не получить штраф или предписание восстановить разрушенное предыдущим собственником.
- То есть, покупая квартиру в доме-памятнике, я должен не только оформить переход права собственности, но и подписать какой-то акт о том, что я ознакомлен с предметом охраны и подтверждаю, что все элементы на момент сделки были на месте?
В большинстве случаев этого делать не надо, но ознакомиться с информацией о предмете охраны приобретаемого объекта желательно, как я уже сказал, перед сделкой. Это можно сделать, посетив сайт Департамента или нанеся туда личный визит. Особенно полезно изучить этот вопрос, если только в выбранной вами квартире сделаны какие-то заметные невооруженным глазом переделки.
Добавлю в заключение, что у каждого дома есть управляющая компания. В эксклюзивных же домах часто существует ТСЖ… Очень советую обратиться туда и выяснить, как на практике решаются подобные вопросы. Жильцы домов, о которых мы говорим, зачастую являются членами закрытого клуба, ознакомиться с правилами поведения в котором полезно до вступления в их ряды!
